حراج مسكن به هند هم رسید
مسكن در هند حراج شد
نيلوفر قديري
ساخت خانه براي كمدرآمدها در هند اكنون به هدفي جذاب براي سرمايهگذاران خارجي تبديل شده است
«فردي ريبيرو»، معمار 38 ساله، به دنبال خانهاي كوچك در حومه دهلي پايتخت هند بود.
در همين حين، در آخر ماه جولاي بانك مركزي هند نرخ بهره بانكي را براي سومين بار در دو ماه گذشته افزايش داد و به 9درصد رساند. اين كار تلاشي است براي كنترل و مهار تورم در كشور هند. ريبيرو و همسرش در اين مدت شاهد چالش دوستاني بودند كه براي بازپرداخت اقساط بانكي خانههايي كه خريده بودند، با مشكل مواجه شدهاند. با افزايش نرخ بهره بانكي اين مشكل پيچيدهتر هم شد. قيمت مسكن در اكثر شهرهاي هند كاهش يافته و تا ماههاي آينده به پيشبيني كارشناسان 25 تا 30درصد ديگر هم كاهش خواهد يافت.
بازار مسكن هند در سالهاي اخير نسبت به دهه 1990 دچار تحول عمدهاي شد. دليل اين تحول عمده افزايش حقوق و درآمد مردم بود كه به آنها امكان ميداد براي خريد خانه اقدام كنند. از سوي ديگر ساختار مالياتي در اين كشور دچار تغييراتي شد. پيش از سال 1994، نظام مالياتي سنگين و قيمت بالاي مسكن به گونهاي بود كه هنديها ترجيح ميدادند در خانه اجارهاي زندگي كنند تا به فكر سرمايهگذاري بلندمدت با خريد ملك باشند؛ اما بعد از سال 1995 شرايط عوض شد. علاوه بر بهبود كلي شرايط اقتصاد كشور و افزايش دستمزدها، بانكها هم به وامدهي با قيمت ارزان روي آوردند و به اين ترتيب مردم قادر به خريد خانه شدند. رقابت ميان بانكها براي جذب مشتري بيشتر باعث شد كه آنها قيمت وام را پايين بياورند و اين به سود مردم و خريداران مسكن شد. بانكها پايينترين نرخ بهره را در اين ميان داشتند. در ابتداي اين رونق و در سالهاي گذشته، مردم تمايلي به زندگي در حومه شهرها نداشتند و به همين دليل قيمت مسكن در اين مناطق چندان بالا نبود. اما رفتهرفته با توسعه ساخت و ساز در مناطق حومه شهرهايي مانند بمبئي و بهبود زيرساختها و راههاي ارتباطي، اين مناطق هم رونق گرفت.
كمتر از يك سال پيش بازار املاك هند در اثر رشد اقتصادي بيسابقه اين كشور، دچار هيجان و در نتيجه رشد و رونق شد. شركتهايي كه رونق اقتصادي پيدا كرده بودند به دنبال فضاي كاري بزرگتر بودند، خريداران طبقه متوسط مسكن هم به دنبال خانههاي جديد در محلههاي بهتر ميگشتند. صنعت ساخت و ساز و مسكن در هند هم در سال 2005 رونق يافتهبود و اين رونق ادامه داشت. در سال 2005 وقتي دولت هند قوانين مربوط به سرمايهگذاري خارجي در صنعت ساختوساز را تعديل كرد، اين صنعت رونق گرفت. سازندگان مسكن در اين رونق بزرگ، بيشترين برد را داشتند. تابستان گذشته شركت DLF كه شناختهشدهترين شركت سازنده در كشور هند است، سهام خود را در بورس عرضه كرد. اين بزرگترين عرضه سهام عمومي در بازار سهام هند بود. اين شركت نقش مهمي در ايجاد مجموعه ساختماني گورگان در اطراف دهلي داشت. اين شركت، از منطقهاي بياباني در اطراف دهلي، يك شهر اقماري ساخت كه اكنون به يكي از نمادهاي پايتخت هند تبديل شدهاست.
اما در هفتههاي اخير تورم در هند به بالاي 12درصد رسيده كه دليل اصلي آن هم افزايش قيمت نفت است. اين وضعيت باعث بالا رفتن نرخ بهره و وخيم شدن شرايط كاري شركتهاي ساختماني شدهاست. اكنون شركتهاي ساختماني هند بزرگترين بازندگان اقتصاد در حال كند شدن هند هستند. اين شركتها از چند جهت ضربه ديدهاند. خريداران مسكن به دليل گرانشدن اعتبار نااميد شدهاند، بانكها در دادن وام به سازندگان تاخير ميكنند، قيمت مصالح ساختماني مانند سيمان و فولاد هم افزايش يافتهاست. قيمت سهام شركتهاي مسكن و سازنده از اوائل سال جاري ميلادي تاكنون 40 تا 70درصد كاهش يافتهاست.
در ماه جولاي شركت DLF اعلام كرد كه بخشي از نقدينگي خود را پس ميگيرد و بازميگرداند. اين كار نشانه هشدارآميزي براي سهامداران اين شركت در شرايطي است كه قيمت سهام رو به كاهش است. اين شركت عظيم همچنين برنامههاي خود را براي عرضه سهاماش در بورس سنگاپور متوقف كردهاست. شركت ساختماني Unitech هم كه دومين شركت بزرگ ساختماني هند است، دچار شرايط مشابهي شده و اين شركت هم عرضه سهام خود را در بازار متوقف كردهاست. اين شركت ماه گذشته اعلام كرد كه سود خالصاش در 4 ماه نخست سال 2008 نسبت به مدت مشابه سال قبل، 52درصد كاهش يافتهاست.
بخشي از دليل اين شرايط آن است كه وقتي بازار مسكن و اقتصاد در هند نيرومند بود، سازندگان و خريداران به سراغ گرانترين املاكي رفتند كه در بازار وجود داشت تا بيشترين سود را به دست آورند. اما اين پروژههاي گران قيمت و عظيم اكنون با ركود فروش روبهرو هستند و در حاليكه سرمايه سنگيني در آنها نهفته است، بازگشت سرمايه ندارند. گزارشها نشان ميدهد كه فروش املاك شيك و گرانقيمت در هند در يك سال گذشته 70درصد كاهش داشتهاست.
تا وقتي نرخ بهره در هند به شدت كاهش نيابد، سازندگان بيشتر به دنبال خانههايي ميروند كه مردم توانايي خريد آن را دارند. سازندگان مسكن در هند ديگر نميخواهند ريسك كنند. به همين دليل بازار مسكن هند با ركود روبهرو شدهاست. ساخت خانههايي كه مردم عادي و كمدرآمد توانايي خريد آن را داشته باشند، اكنون به هدفي جذاب براي سرمايهگذاران خارجي تبديل شده است. يك شركت بزرگ املاك در آمريكا كه در مكزيك و برزيل هم پروژههاي انبوه سازي خانههاي كوچك را اجرا كردهاست، اكنون قراردادهاي سنگيني براي ساخت اين نوع خانهها در هند امضا كردهاست.
اما كارشناسان بخش مسكن در هند و ناظران خارجي اين بخش ميگويند، براي اينكه كشور هند به هدفي جذاب براي سرمايهگذاران تبديل شود، ابتدا بايد زيرساختهاي اين كشور بهبود يابد. مشكل ديگر بازار مسكن هند، عدم اعتماد مصرفكنندگان هندي است.